ご相談時のリアルな状況
財産規模： 総額 1億2,000万円（自宅不動産、現預金など）
ご相談者様は、お父様を亡くされたお母様と、他県（遠方）に嫁がれた長女様でした。お二人が一番心配されていたのは、「今回の相続（一次相続）」だけでなく、将来お母様が亡くなった際の「次の相続（二次相続）」まで含めたトータルの税金負担でした。二次相続の際には相続人が長女様1人になってしまうため、税負担が跳ね上がるリスクがあったのです。
さらに、仙台市内にある広めの実家不動産（約400㎡）の評価や、「小規模宅地等の特例」が正しく適用できるかどうかも大きな不安要素でした。
みらいえ相続税理士法人の解決アプローチ
単に机の上で計算するだけでなく、実際に現地に足を運び、役所や税務署への徹底的なリサーチを行いました。
① 路線価図の「実態とのズレ」を見抜く徹底調査
対象の土地は、仙台市の都市計画情報では「第二種住居地域」に該当していましたが、税務署の路線価図上では「近隣商業地域（普通商業併用住宅地区：170,000円/㎡）」として設定されていました。税務署に確認したところ「路線価図の通りに評価してほしい」との回答でしたが、近隣の住宅街の状況、建蔽率、道路の幅などを綿密に確認。「実態は商業地ではなく、住宅地である」と判断し、一歩も引かずに交渉を行いました。結果として、実態に即した「普通住宅地区（165,000円/㎡）」の路線価を採用。土地の評価額を約215万円引き下げることに成功し、税額を大きく圧縮しました。
② 「将来、実家に戻りたい」長女様の想いを叶える遺産分割
「将来は地元の実家に戻りたい」という長女様の思いを汲み取り、二次相続まで見据えたシミュレーションを実施いたしました。一次相続の時点で、長女様が不動産を共有で相続し、さらに金銭も2,000万円取得する分割案をご提案。これにより、今回だけでなく、将来の二次相続でも「小規模宅地等の特例」を最大限に活用できるスキームを構築しました。
結果、そして現在
複雑な土地評価と、将来を見据えた遺産分割により、今回も将来も家族の財産を最も守れる形で無事に申告を完了いたしました。
お母様と長女様からは、「税務署の見解に流されず、『普通住宅地の路線価の方で正しく申告書を提出しましょう』と佐藤先生がキッパリ言ってくれたことが、何よりも心強かったです」と、最高の感謝のお言葉をいただきました。現在は、長女様が将来実家に戻るロードマップも明確になり、母娘お二人で安心してこれからの生活を送られています。
担当税理士：佐藤 智春からのコメント
相続税の土地評価は、実は「路線価図の数字をそのまま当てはめれば正解」というわけではありません。今回のように、役所の都市計画情報と税務署の路線価図でズレが生じているケースは、実は珍しくないのです。
税務署の担当者から「路線価図通りに」と言われたとしても、現地の状況や道路の幅、周辺の実態をプロの目でみれば、「お客様のために下げるべきだ」と主張できる根拠が見つかります。そこで妥協せず、お客様の利益のために一歩踏み込んだ判断をすることが、私たち相続専門税理士のプライドです。お客様から「あの言葉が心強かった」と言っていただけて、本当に嬉しく思います。
また、今回は長女様の「将来は実家に戻りたい」という温かい想いを、税金面で邪魔しないような遺産分割をトータルで設計いたしました。目先の税金だけでなく、10年後、20年後のご家族の暮らしまで見据えて、分かりやすく、かつ頼もしくナビゲートさせていただきます。どんな些細なご不安でも、ぜひ「みらいえ相続税理士法人」にご相談ください。
